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【個人再生】住宅ローンのギモン/特則とは?【家が守れます】

Debt-債務整理-


こんにちは、個人再生で人生やり直すことができた ノブです。

実際に私が個人再生を行い、体験したことを例として記しています。

なので怪しいものではありません。

また、弁護士からの情報を参考としていますので、どうしたらいいの?と迷っている人に少しでも役に立てられる情報であれば嬉しいです。

【個人再生】住宅ローンのギモン/特則とは?【解説】

個人再生において、住宅ローンを組んでいる人にとって、自宅・マイホームを処分されないようにしたい!と思うのは当然でしょう。また、自宅・マイホームを残す方法が個人再生とも言えます。

その方法は、個人再生において、「住宅資金貸付債権に関する特則」といいます。

一般的な呼び名は「住宅資金特別条項」と呼ばれ、別名「住宅ローン特則」とも呼ばれることもあります。

住宅資金特別条項とは、住宅ローン等の住宅資金貸付債権について従来どおり弁済することによって、住宅・マイホームを処分されず、住宅ローン以外の借金だけを個人再生によって減額・分割払いとすることができる制度なんです。

●個人再生 住宅ローン 特則とは?

上記に記した通り、「住宅ローン特則」=(イコール)住宅資金特別条項ということでしたね。

では、個人再生において、住宅ローンの特則とは?を解説していきます。

不動産を購入するために、住宅ローンを組む場合、その購入する不動産に住宅ローン債権の担保として、不動産自体に抵当権を設定するのが通常です。「抵当にする」などがよく言われていますので、聞きなれた人もいると思います。

不動産に抵当権が設定されると、住宅ローンが払えなくなった場合、住宅ローン債権者は、抵当権が設定されている不動産を処分することになり、その処分した代金をもって優先的に住宅ローンの返済に充てることとなってます。

つまり、住宅ローンが払えなくなったら、住宅ローン債権者(銀行・信用金庫など)によって、対象の住宅が強制的に売却(競売)され、住宅ローンの支払いに充てられるのです。

自己破産や個人再生など債務整理をおこなうとき、この住宅ローンがよく問題になります。

住宅ローン以外に借金がある場合、自己破産であれば、住宅ローンやそのほかの借金の支払い義務は無くなりますが、住宅は処分(売却・競売)しなければならないのです。

任意整理という方法もありますが、すでに最大限の返済期間で住宅ローンを組んでいる場合が多いを思われます。なので、住宅ローンの支払いスケジュールを変更したり、整理したりすることは現実的に難しいでしょう。

なにより任意整理にすると、住宅ローン以外それぞれの返済金額が大きくなる場合が多くなり、住宅ローンとそれ以外の借金を返済していくのが困難になります。(住宅ローン以外の借金が少なければ任意整理も可能な場合はあります)

しかし、自宅・マイホームは生活の基盤になるため、これを失ってしまうと経済的に更生しようとすることを妨げてしまいます。

なので、単に住宅・マイホームという財産を失う、といっただけの問題では済みません。

そこで、個人再生においては、債務者が自宅・マイホームを手放さず、経済的な更生ができるようにするために、「住宅ローン特則(住宅資金特別条項)」という特別な制度を設けているのですね。

この住宅ローン特則(住宅資金特別条項)は、小規模個人再生・給与所得者等再生、いずれの場合でも利用が可能となっているのです。

●住宅ローン特則(住宅資金特別条項)という法律で住宅は守ることができる

個人再生における「住宅ローン特則(住宅資金特別条項)」は、法律上の正式名は「住宅資金貸付債権に関する特則」と呼ばれる制度のことです。民事再生法196条に規定があります。

民事再生法でいう住宅資金貸付債権とは、分割払いの定めのある住宅の購入・建設・改良にあたる必要な資金貸付金債権のことを指します。代表的なものは、住宅ローンとなります。

住宅資金特別条項とは、住宅ローンなど住宅資金貸付債権についてこれまで通り支払いを継続することによって、自宅・マイホームを処分されないようにしながら、住宅ローン以外の借金だけを個人再生によって減額や分割払いにすることが出来る制度ということです。

なので、住宅資金特別条項を利用すれば、自宅・マイホームを処分せずに残でますね。

しかも、住宅ローン以外の借金については、個人再生によって大幅な減額と長期の分割払いが認められるため、全体的な債務整理が図られるので大変助かりますね。

自宅は残したい、けど、住宅ローン以外の借金まで支払い続けていくことが難しい、という人には非常に有効な制度といえます。

●住宅ローン特則(住宅資金特別条項)が認められる理由とは?

上に書いたとおり、個人再生においては、住宅ロー特則(住宅資金特別条項)を利用すると、住宅ローンなどは通常とおり約束している金額を支払いながら、住宅ローン以外の借金などの債務を減額や分割払いにして貰い支払いをしていきます。

しかし、住宅ローンといえ、借金・債務のひとつであることは間違いないはず。本来であれば、ほかの借金と同様、減額の対象となるはずでしょう。

にもかかわらず、なぜほかの借金とは違い、住宅ローンだけ減額せずに支払いを行っていくのか? また、住宅を残すことができるのか?

もちろん、自宅を残しておく方が経済的更生に繋がるということが最大の理由でしょう。ですが、それだけの理由ではないようです。

自分の債権を減額されてしまう住宅ローン会社以外の債権者からすれば、納得するはずがありませんね。

ちゃんとした理論的な理由があります。

●住宅ローンの支払いは、他の借金と比べ不当性を欠く

どういうことでしょう。

そもそもの話ですが、住宅ローンは、住宅を購入するための資金を銀行などから借り入れる借金です。これはだれでもわかりますよね。

したがって、ほかの借金を減額しておきながら、住宅ローンだけ減額せず支払いを行っていくことは、本来から考えると、債権者の平等に反することになるはずです。

ここで、住宅ローン特則(住宅資金特別条項)の対象となる住宅ローンとは、住んでいる自宅の不動産に限られています。

自宅に住む住宅ローンは、借り入れではあるものの。実質的に自宅を賃貸している場合に支払っている家賃や賃料に近いと考えることもできます。

そうすると、家賃等に近い実態のある自宅の住宅ローンを支払うことは、家賃などの支払いと同じく不当性がない、債権者の平等を害する行為とはいえないと考えることができるのです。

また、住宅ローンを支払えば、支払った分だけ抵当権の被担保債権額が少なくなり、その結果、住宅不動産として資産価値が上がることにもなります。

住宅の資産価値が上がれば、債務者の総資産の精算価値も上がることになり、債権者に利益を与えることにも繋がってきます。そういった面からも、住宅ローンの支払いは不当性を欠くといえるのです。

そのため、住宅ローンだけは他の借金とは違い、減額をせず支払うことが許されます。

ただし、住宅ローンなどの住宅ローン特則(住宅資金貸付債権)も再生債権であることには間違いないので、再生手続きが始まると、弁済が禁止(ストップ)されるのが原則になりますね(民事再生法85条1項)

そのため、再生手続き開始後も住宅ローンの支払いを約束通りに継続していくために、裁判所において、一部弁済許可を受けることになるのです(民事再生法197条3項)

●個人再生で住宅を処分しないのは公平でないのか?

住宅ローン特則(住宅資金特別条項)を定めた再生計画が裁判所で認可されることによって、住宅ローンを減額せずに支払えるようになることで、住宅自体に抵当権が適用されなくなり、債務者は住宅自体をそのまま維持することができるのです。

もっとも、不動産という大きな財産を残してもらい、住宅ローン以外の債権(借金)は減額されるという、債務者を有利に扱い過ぎではないか!ともいえます。

しかし!住宅ローン特則(住宅資金特別条項)の対象となる住宅ローンは、その住宅ローンを担保するための抵当権が住宅に設定されている場合に限りという条件があります。

抵当権が設定されている!ということは、例えば、その住宅が売却されても売却代金は抵当権を設定しているものに優先的な回収権限があることから、実際の換価価値は、売却代金から住宅ローンの残高を差し引いた金額しかないのです。

したがって、売却代金よりも住宅ローン残高が高い場合は、売却金額が抵当権者に回収されることになるので、資産価値は”ゼロ”ということになるのです。

この場合、住宅が換価処分されても、住宅ローン会社以外の債権者には何も支払いがされませんから、住宅が処分されようとされまいと、住宅ローン会社以外の債権者には特段影響はないのです。

そうなると、資産価値がゼロの不動産を持っていたとしても債権者に不利益を与えることにはなりませんし、債務者に不当な有利条件となることもないんです。

逆に、住宅の売却価値が住宅ローン残高を超える場合でも、その余剰分の額を精算価値として返済総額に充てられることになり、再生計画の支払い総額にプラスされれば、ほかの債権者に影響を与えることも無いでしょう。

つまりは、住宅ローンの残ってる自宅を維持していたとしても、債権者の公平性を害することはないといえます。

このように、どの債権者の利害を害することなく済むのであれば、債務者の経済的更生のため、自宅を残すという選択肢を与えるのが、住宅ローン特則(住宅資金特別条項)の考え方です。

●住宅ローン特則(住宅資金特別条項)の利用要件とは?

これまで見てきた住宅ローン特則(住宅資金特別条項)は、自宅を維持いたいと願う人にとってメリットが大きい、強力な効果をもつ制度だということが解りました。

しかしそれだけに、利用の条件は厳しく、利用できる場合は限られます。

個人再生の利用条件を充たしていることに加え、住宅ローン特則の固有の利用条件にも充たしてしなければならないのです。

主な要件として、以下のとおり

個人再生の要件を充たしている(小規模個人再生または給与所得者等再生)

●対象の建物は、再生債務者が所有していて、床面積の2分の1以上が居住するためとなっている「住宅」である

●住宅ローン特則の対象となる債権が「住宅資金貸付債権」となっている

●住宅資金貸付債権が法定代位により取得されたものでない

●対象の住宅が、住宅ローンなど住宅資金貸付債権のための抵当権ではない担保が設定されていない

●対象の住宅以外の不動産にも、住宅ローンなど住宅資金貸付債権の抵当権が設定されてる場合、その住宅以外の不動産には後順位抵当権者がいない

●個人再生の申立てのときに提出する債権者一覧表には、住宅資金特別条項を定めた再生計画案を提出する意思があることを記載すること

●住宅資金特別条項を定めた再生計画案を提出したこと

●住宅資金特別条項を定めた再生計画が可能であると認められること

●再生計画の債務者が住宅の所有の権利または住宅のためとされている土地が住宅を所有するために使用する権利を失うことにならないこと

以上のように、住宅資金特別条項を利用する場合、個人再生自体の要件とは別に、住宅資金特別条項の固有の要件も充たしてないとダメです。

住宅資金特別条項を利用する場合は、弁護士など専門家に相談しましょう。

●住宅資金特別条項に定めることができる5つの条件

住宅資金特別条項として定めることができるものとして、以下の5つがあります(民事再生法199条1項~4項)

合意型:住宅ローン債権者の同意を得て条件を定める

期限の利益回復型:すでに延滞に陥っている部分と約定の債務を再生計画で定めた期間内に弁済することで、延滞になったことにより生じていた期限の利益喪失効果を無くす。

リスケジュール型:期限の利益回復型による再生計画の認可見込みがない場合、利息と遅延損害金を含めた住宅ローンの全額を弁済することを条件として、支払い期限を延長し、各回の弁済額を減額する。

元本猶予期間併用型:期限の利益回復型、または、リスケージュル型による再生計画の認可見込みがない場合、リスケジュール型に再生計画期間内で元本の一部の弁済猶予を加える。

正常返済型:当初の約定から変更せず、その約定のまま弁済を続ける。

以上、それぞれの状況によって、いずれかを選択、住宅資金特別条項を定めることになります。

●こんなときどうする?

●事例1

個人再生中に住宅ローンの返済が遅れてしまうとどうなるのか?

個人再生に住宅ローンは含まれていない場合で解説します。

どこの金融機関(銀行)で住宅ローンを組んでいるかによって異なりますが、短いところだと3ヶ月分の延滞が生じると保証会社が代位弁済し、金融機関の手を離れます。
金融機関の督促はある意味ゆるいのですが、保証会社は厳しいです。基本的には残金一括返済を求めます。
そんな金ないでしょうから、一括返済はできないと断っていると、土地建物を任意売却することを勧められます。
ぐずぐずしていると、強制的に競売にかけられます。
返済条件の変更(回数、金額)など、なんとかしたいなら、保証会社が代位弁済するまでです。

なお、住宅ローンは個人再生手続きの枠外ではありません。
再生計画を定めるにあたり、住宅資金特別条項を付しており、それを含めて計画が認められているから、住宅ローンについては従来通りの返済を続け、競売にもかけられないで済んでいます。

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